Decreto por el que se regulan las viviendas de uso turístico en el ámbito de la Comunidad Autónoma de Cantabria
Consulta pública Consejería de Cultura, Turismo y Deporte

 

El artículo 24.20 del Estatuto de Autonomía para Cantabria, aprobado por Ley Orgánica 8/1981, de 30 de diciembre, atribuye a la Comunidad Autónoma la competencia exclusiva en materia de turismo. Mediante Real Decreto 3079/1983, de 26 de octubre, sobre traspaso de funciones y servicios del Estado a la Comunidad Autónoma de Cantabria en materia de turismo, se definieron en su Anexo I, apartado B), las funciones y servicios del Estado asumidos por la Comunidad Autónoma, entre ellos la planificación de la actividad turística y la ordenación de la industria turística.


En ejercicio de dichas competencias se aprobó, como marco jurídico general de la actividad turística, la Ley 5/1999, de 24 de marzo, de Ordenación del Turismo de Cantabria, que en su artículo 15 dispone que serán objeto de especial regulación, además de los alojamientos extrahoteleros, otros establecimientos similares susceptibles de ser explotados como alojamientos turísticos desarrollados reglamentariamente.


Actualmente, el marco jurídico aplicable a las viviendas de uso turístico es el Decreto 225/2019, de 28 de noviembre, por el que se regulan las viviendas de uso turístico en el ámbito de la Comunidad Autónoma de Cantabria. Tras algo más de cuatro años desde la entrada en vigor del citado decreto, se ha puesto de manifiesto la necesidad de elaborar una nueva regulación, de conformidad con los motivos que se exponen:


a) Problemas que se pretenden solucionar con la iniciativa.

La nueva regulación pretende solventar aquellas dificultades que la aplicación en estos cuatro años de vigencia de la norma aprobada en el 2019 ha puesto de manifiesto, debido fundamentalmente a la extraordinaria dimensión adquirida por el mercado del alquiler de viviendas de uso turístico, y que provoca en ocasiones efectos indeseados. Con la redacción de un nuevo decreto se trata de reforzar una norma que permita, en el marco de las competencias de la Comunidad Autónoma, un control en el momento de comprobación del cumplimiento de los requisitos de la declaración responsable, de la adecuación de la actividad de alquiler de viviendas de uso turístico a la normativa turística y demás normativa sectorial, en particular la urbanística. Es por ello que resulta necesario actualizar los requisitos comprensivos de la declaración responsable.

Asimismo, se pretende ampliar los sujetos que podrán tener la consideración de titulares para el ejercicio de la actividad de alojamiento de viviendas de uso turístico; y las características de tal ejercicio incluyéndose la habitualidad.

De otra parte, la declaración responsable introducida como un medio de simplificación administrativa para facilitar el ejercicio de la actividad que se pretende, si bien ha alcanzado tal objetivo de agilidad en la prestación de servicios no exime sin embargo de la asunción de las obligaciones que de las mismas se derivan en el momento de su presentación y respecto al contenido de las mismas. En este sentido, con la nueva regulación se pretende incidir en este aspecto y al tiempo definir el procedimiento de comprobación e inspección de las declaraciones responsables.

Responsabilidad que debe exigirse también en la prestación del alojamiento de viviendas de uso turístico y que se entiende ha de ampararse en un seguro de responsabilidad civil tal como se exige en la regulación autonómica de otros establecimientos turísticos.


b) Necesidad y oportunidad de su aprobación.

Si bien desde la aprobación del Decreto 225/2019 no ha transcurrido un periodo de vigencia excesivo, la evolución del alojamiento en la modalidad de viviendas de uso turístico ha sido notable lo que precisa de una actualización normativa en consonancia con la realidad actual de su dimensión y caracteres. La proliferación de este tipo de actividad de alojamiento parece generar ciertos problemas, principalmente en los entornos urbanos, con la dificultad de acceso a la vivienda con carácter permanente o la desnaturalización de los barrios. Pero a mayor abundamiento su ejercicio irregular o ilegal supone una competencia desleal para el resto del sector de alojamientos turísticos.


c) Objetivos de la norma.

Con la nueva norma se pretende dotar de mayor seguridad jurídica la adecuación de la prestación del alojamiento de viviendas de uso turístico a la normativa que le resulta de aplicación, de manera particular a la sectorial urbanística, con una doble finalidad: primero, la de evitar un ejercicio irregular de la actividad y, en segundo lugar, la de prevenir la creación de unas expectativas de ejercicio legal por el titular de la actividad, que sin embargo pueden verse frustradas tras el procedimiento de comprobación o inspección.


d) Posibles alternativas regulatorias y no regulatorias.

No existen.


De conformidad con lo previsto en el artículo 51 de la Ley 5/2018, de 22 de noviembre, de Régimen Jurídico del Gobierno, de la Administración y del Sector Público Institucional de la Comunidad Autónoma de Cantabria y 133 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas, con el objetivo de mejorar la participación de los ciudadanos en el procedimiento de elaboración de normas, con carácter previo a la elaboración de un proyecto de reglamento, se sustanciará una consulta pública a través del portal Web de la administración competente, en la que se recabará la opinión de los sujetos y de las organizaciones más representativas potencialmente afectados por la futura norma.


Por todo ello, en virtud de cuanto antecede, se acuerda la realización del trámite de consulta pública con respecto a la redacción del Decreto por el que se regulan las viviendas de uso turístico en el ámbito de la Comunidad Autónoma de Cantabria, durante el plazo de 10 días hábiles a contar desde el día siguiente al de la fecha de la publicación de la resolución en el Boletín Oficial de Cantabria; y se dispone la publicación de la resolución en el Boletín Oficial de Cantabria y en el Portal de Transparencia de Cantabria, a los efectos de recabar la opinión de los sujetos y de las organizaciones más representativas potencialmente afectados por la futura norma, acerca de los extremos indicados:


a) Los problemas que se pretende solucionar con la futura norma.

b) La necesidad y oportunidad de su aprobación.

c) Los objetivos de dicha norma. 

d) Las posibles soluciones alternativas regulatorias y no regulatorias.


Las correspondientes opiniones deberán realizarse por escrito y se dirigirán a la Dirección General de Turismo y Hostelería, ubicada en la calle Albert Einstein 4, 1ª planta, de Santander, pudiendo ser presentadas en el Registro General de la Administración de la Comunidad Autónoma de Cantabria, así como en los Registros u oficinas establecidos en el artículo 134.8 de la Ley de Cantabria 5/2018, de 22 de noviembre, de Régimen Jurídico del Gobierno, de la Administración y del Sector Público Institucional de la Comunidad Autónoma de Cantabria.


Igualmente podrán presentarse las alegaciones a través del Portal de Transparencia de Cantabria en el que se publicará la resolución, en el cuadro destinado al efecto y siguiendo las instrucciones contenidas en el mismo.

 

ALEGACIONES

Fecha de inicio: 03/04/2024

Fecha de finalización: 16/04/2024

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La Asamblea de la PAH Santander-Cantabria a estudiado y valorado los últimos índices de precios y comportamientos del mercado inmobiliario en Cantabria, que es la tónica generalizada en España en las mal denominadas zonas tensionadas, con honda preocupación ya que son muy negativas y vienen a dar una vuelta de tuerca a la problemática habitacional digna ya que encarecen notablemente los precios de y los alquileres de la vivienda.

El concepto de zona tensionada es una de las novedades que ha incorporado la Ley 12/2023, de 24 de mayo . Desde la Asamblea de PAH afirmamos que esta ley es insuficiente porque las medidas no son efectivas, deja a la voluntad de las comunidades su aplicación y no inciden directamente en la problemática, que no es otra que el incremento de viviendas dedicadas, que estaban en alquiler de larga duración o cerradas, a pisos turísticos de temporada. En nuestra comunidad autónoma ha aumentado exponencialmente esta práctica por el mal llamado turismo climático debido a nuestras condiciones más benignas en la estación estival.

Esta nueva demanda ha generado un nuevo problema agravado aún más si cabe la de ya por sí problemática del acceso a una vivienda digna, ya sea esta en propiedad o en régimen de alquiler. Aparte de los elevados precios del mercado y las rentas bajas que perciben la mayoría de la población, no debemos olvidar que en Cantabria y el resto del Estado Español los salarios son exiguos y en muchos casos ni teniendo dos trabajos es posible acceder a una vivienda digna. No hablemos ya de las personas con escasos recursos económicos en paro y sin ayudas. Aparte esta nueva modalidad de turismo de masas ocasiona mayor desgaste de los servicios públicos, de los recursos hídricos, la expulsión de los vecinos con menos recursos económicos de los centros urbanos que produce el efecto de gentrificación y la elevación de los precios alimentarios que repercuten directamente en los bolsillos de los cántabros y las cántabras. Paradójicamente el aumento de la demanda turística en nuestra comunidad no se traduce en un aumento de la riqueza en general ya que su reparto es totalmente desigual y no se traducen en mejores salarios o condiciones laborales.

Desde el verano pasado venimos detectando el aumento de desahucios de inquilinos que estando pagando religiosamente su alquiler son expulsados de su vivienda para destinar los pisos a este tipo de actividad empresarial. Al aumentar la demanda se disparan los precios de alquiler provocando que los propietarios quieran aprovechar el tirón del alza de los precios echando sin contemplaciones al inquilino que tiene en vigor su contrato o no renovando el mismo. No hablamos solamente de las zonas clásicas de veraneo sino que la tónica se ha generalizado a toda la comunidad. Cualquier bajo cochambroso se convierte en piso turístico o cualquier chamizo en casa rural. Para entender esta situación hay que comprender que el mercado no se regula solo y que obedece a ley de la oferta y la demanda. No estamos hablando de los particulares que teniendo una vivienda o dos las destine a este uso, sino de grandes tenedores, inmobiliarias, bancos o fondos buitres que se dedican a la compra masiva de viviendas que son a la postre las que inciden en los precios del mercado mediante la acaparación y los trust.

Al calor de esta alza de los precios de las viviendas ha aparecido un sector empresarial que dice que se dedica a mediar entre el propietario y el inquilino para llegar a un acuerdo. Nada más lejos de la realidad estas mal denominadas empresas que se dedican a la desocupación de inquilinos o propietarios que no pueden pagar la hipoteca, lo hacen utilizando métodos ilegales, como la coacción, el allanamiento de morada, el mobbing inmobiliario o directamente agresiones físicas para conseguir desalojar al inquilino de su vivienda. Para ello se nutren de personas con conocimientos militares, expertas en artes marciales o directamente delincuentes procedentes del lumpenproletariado que el nexo común de todas ellas suele ser la ideología ultraderechista. Todas ellas prácticas ilegales a todas luces que son totalmente punibles y que son alentadas por los medios de comunicación convirtiendo a estas personas en una especie de “héroes” de defensores de la propiedad privada y las buenas costumbres. En muchas ocasiones por desgracia con la anuencia de las instituciones, tanto de Ayuntamientos, Gobierno autonómico, policial y judicial. Estas “actividades” empresariales se han podido observar en el caso de las viviendas de Cuatro Caños de Ramales. No solo se ha expulsado por la fuerza a las dos familias “conflictivas”, sino que la PAH tiene constancia que se ha hecho también con personas que estaban en desavenencias con el casero y que incluso tienen arraigo en la zona.

Medidas propuestas por la Plataforma de afectados por la hipoteca PAH Santander-Cantabria

1º Elaboración de un censo preciso por parte de los Ayuntamientos y Gobierno Autonómico de la oferta de este tipo de viviendas destinadas al alquiler de temporada.

2º Solicitud a los Ayuntamientos de carácter obligatorio para poder alquilar el piso por temporadas. Esto hará que se pueda tener un censo preciso de cuántos pisos y locales se están destinando para uso turístico. 

3º Grabar con un impuesto ecológico a las viviendas que  destinen su uso para alquileres turísticos.

4º Ratio máxima de viviendas o locales que se pueden destinar a pisos turísticos por municipio y barrios teniendo en cuenta su población, sus servicios públicos pero sobre todo tener en cuenta si es una zona tensionada.

5º Número máximo de viviendas que un propietario, físico o jurídico pueden tener en un mismo municipio destinadas al alquiler turístico al mismo tiempo. También se debe aplicar al alquiler regulación para evitar los trust de la vivienda y la especulación abusiva de la misma.

6º Establecer claramente las normas que deben cumplir de habitabilidad y de convivencia vecinal este tipo de alquileres. 

7º Promover los alquileres de larga duración mediante bonificaciones fiscales  graduales según la duración del contrato a los propietarios de los inmuebles.

 

Queremos recordar a las autoridades que la primera vivienda debe ser tratada como un bien de primera necesidad como así lo define claramente el artículo 47 y no como un bien comerciable susceptible a la fluctuación abusiva y especulación de determinados agentes económicos que intervienen en el mercado inmobiliario para alterar su precio.